Rozwód a sprzedaż udziału i wpis w księdze wieczystej

Jeden z rozwiedzionych małżonków chciałby pozbyć się swojego udziału we wspólnej nieruchomości. Co ważne, chciałby tego dokonać jeszcze przed postępowaniem o podział majątku wspólnego, ponieważ znalazł akurat kupca na swój udział. Kupiec chciałby jednak być chroniony zapisami księgi wieczystej, a w tej póki co – widnieją oboje małżonkowie jako współwłaściciele na zasadach ustawowej wspólności. Taki zapis uniemożliwia transakcje w zgodzie z treścią księgi wieczystej. Konieczna będzie zatem zmiana tego wpisu. Czy można jej dokonać w oparciu o wyrok rozwodowy?

Zacznijmy od początku. Sąd orzeka rozwód. Po uprawomocnieniu się wyroku rozwodowego między małżonkami z mocy prawa powstaje ustrój rozdzielności majątkowej. Od tego momentu każdy działa już na własny rachunek. Nierozwiązana pozostaje natomiast w dalszym ciągu kwestia majątku wspólnego – nabytego przez małżonków jeszcze przed uprawomocnieniem się wyroku rozwodowego.  Konieczny będzie podział majątku wspólnego w drodze umowy bądź postępowania sądowego. Do tego czasu ten majątek jest współwłasnością małżonków.

Współwłasność, która wiąże małżonków w trakcie trwania małżeństwa, to tzw. współwłasność łączna. Polega ona na tym, że nie dochodzi w niej do wyodrębnienia udziałów (np. po ½), lecz oboje małżonkowie dysponują całą masą majątkową. Co za tym idzie, żaden z małżonków nie może więc swobodnie rozporządzać swoją częścią czy udziałem w takim majątku, bo tej części czy udziału po prostu nie ma. Wspólna jest całość majątku.

Sytuacja zmienia się z chwilą ustanowienia rozdzielności majątkowej między małżonkami, czyli najczęściej po uprawomocnieniu się wyroku rozwodowego. Wówczas współwłasność łącząca małżonków zmienia swój charakter. Od tego momentu mamy do czynienia z tzw. współwłasnością w częściach ułamkowych. W tego rodzaju współwłasności możemy już wyróżnić udziały (np. po ½). Każde z małżonków ma więc już „swoją” część (udział) w majątku wspólnym, choć nie przekłada się to jeszcze na podział poszczególnych rzeczy wspólnych, który zostanie dopiero dokonany w postępowaniu o podział majątku bądź w drodze umowy.

Sprzedaż udziału w nieruchomości wspólnej małżonków

Powróćmy teraz do naszego przykładu. Jeden z małżonków chciałby pozbyć się swojego udziału w nieruchomości wspólnej jeszcze przed podziałem majątku. Udział będzie wynosił 1/2, zgodnie z obowiązującym w przepisach domniemaniem, że udziały małżonków w majątku wspólnym są równe. Kupiec udziału zastrzegł jednak, że chciałby działać w zaufaniu do treści księgi wieczystej, a w tej widnieją jeszcze oboje małżonkowie jako współwłaściciele na zasadach wspólności ustawowej (czyli tzw. współwłasności łącznej).

Przy takim zapisie sprzedaż udziału byłaby niemożliwa w zgodzie z treścią księgi wieczystej, bo z niej wynika, że żadnych udziałów jeszcze nie ma. Konieczna będzie zatem zmiana treści księgi wieczystej, aby ex-małżonkowie byli wpisani jako współwłaściciele na zasadach współwłasności w częściach ułamkowych z udziałami w wysokości po ½. Wówczas będzie można przeprowadzić sprzedaż dotyczącą udziału nieruchomości, powołując się również na treść księgi wieczystej, co jest bardzo istotne dla nabywcy takiego udziału, ponieważ zapewnia bezpieczeństwo transakcji.

Pytanie, które było inspiracją dla tego wpisu, brzmi jednak następująco: Czy można dokonać zmian w księdze wieczystej w oparciu jedynie o treść prawomocnego wyroku rozwodowego? W końcu w wyroku orzekającym rozwód nie mamy dokładnych zapisów o wysokości udziału każdego z małżonków, a równość udziałów jest jedynie pewnym domniemaniem wynikającym z przepisów. Sąd wieczystoksięgowy musi natomiast cechować przede wszystkim pewność działania w trosce o bezpieczeństwo obrotu.

Tym zagadnieniem zajmował się już jednak kiedyś Sąd Najwyższy i efektem jego pracy było przyjęcie jednoznacznej uchwały, której tezę cytuje poniżej:

Prawomocny wyrok orzekający rozwód może być podstawą wpisu w księdze wieczystej współwłasności w częściach ułamkowych na rzecz byłych małżonków.” (uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 21 czerwca 2001 r., III CZP 16/01)

A zatem SN stanął na stanowisku, że dołączenie do wniosku o zmianę wpisu w księdze wieczystej prawomocnego orzeczenia rozwodowego będzie wystarczające dla wprowadzenia zmian w księdze wieczystej. Sąd wieczystoksięgowy na podstawie wyroku rozwodowego powinien wpisać jako właścicieli nadal obojga byłych małżonków, ale już na zasadach współwłasności w częściach ułamkowych, wskazując wysokość udziału każdego z nich. A to wszystko będzie miało istotne przełożenie na późniejszą praktykę.

Transakcja dotycząca udziału jednego z małżonków będzie więc możliwa, przy czym po przeprowadzeniu zmian nabywca będzie działał już w oparciu o aktualną treść księgi wieczystej, co zapewnia mu silniejszą ochronę nabytego majątku.

***

Kancelaria Adwokacka Maciej Rodacki, zakres usług: prawo rodzinne (rozwód, alimenty, podział majątku, władza rodzicielska, kontakty z dzieckiem, sprawy przeciwko nieletnim) oraz inne.

tel.: 693 253 807                                                                      

e-mail: kontakt@adwokatrodacki.pl

Podobne artykuły:

O mnie

Maciej Rodacki - adwokat

Jestem adwokatem Krakowskiej Izby Adwokackiej. Na blogu dzielę się z Wami moją wiedzą i doświadczeniem, a na co dzień pracując w swojej Kancelarii Adwokackiej, staram się pomagać ludziom w rozwiązywaniu ich problemów prawnych i życiowych. Mam otwartą głowę na nowe pomysły i zawsze staram się kierować przede wszystkim "ludzkim" podejściem do Klienta. W mojej praktyce zawodowej szczególne miejsce zajmuje prawo rodzinne.

Kontakt:
kontakt@adwokatrodacki.pl
693 253 807