Pisałem już kiedyś o tym, jakie możliwości ma Sąd przy podziale majątku wspólnego. Dla przypomnienia: Sąd może podzielić wspólną rzecz fizycznie (np. jedną nieruchomość na dwa samodzielne mieszkania) albo przyznać rzecz w całości na wyłączną własność jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty na rzecz drugiego albo w razie braku innej alternatywy – zarządzić sprzedaż rzeczy w trybie sądownej licytacji.
W dzisiejszym wpisie skoncentruję się na pierwszym z wymienionych sposobów zniesienia współwłasności (podziału majątku), czyli podziale fizycznym rzeczy.
Od razu zaznaczę, że ten sposób jest wymieniony w Kodeksie cywilnym jako pierwszy. Nie pozostaje to bez znaczenia, ponieważ także z tego faktu wywodzi się zasada, że podział fizyczny jest preferowanym przez ustawodawcę sposobem zniesienia współwłasności. Oznacza to, że jeżeli rzecz wspólną można podzielić fizycznie tzn. np. z jednej nieruchomości da się wydzielić dwa samodzielne mieszkania albo stworzyć kilka odrębnych lokali, to Sąd co do zasady powinien tak zrobić.
Oczywiście to tylko pewna reguła ogólna, bo jak to zwykle bywa – wszystko będzie zależało od okoliczności konkretnej sprawy. Nie da się wykluczyć, że nawet gdy jest możliwy podział fizyczny rzeczy, to Sąd z jakiś względów zdecyduje się na inny sposób zniesienia współwłasności. W orzecznictwie utrwalił się jednak pogląd, że Sąd musi uzasadnić wtedy swoje stanowisko wyjątkowymi i nadzwyczajnymi okolicznościami sprawy.
Zasada prymatu podziału fizycznego
Dlaczego ustawodawca preferuje podział fizyczny? Bo wydaje się to być najbardziej sprawiedliwy sposób wyjścia ze stanu współwłasności. Każdy ze współwłaścicieli dostaje jakąś realną część rzeczy wspólnej odpowiadającej wartości jego udziału. Jeśli nie da się wydzielić w naturze równych części (albo odpowiadających wysokości udziałów), to wówczas Sąd może zasądzić dopłatę pieniężną na rzecz współwłaściciela, który otrzymał rzecz w wielkości nieodpowiadającej jego udziałowi.
Nie dochodzi więc do ryzyka błędnego oszacowania całej rzeczy przez biegłego (np. zaniżenia realnej wartości) i przymusowego odebrania rzeczy współwłaścicielowi na rzecz drugiego współwłaściciela. Oczywiście w razie takiego „przymusowego odebrania” Sąd zasądza stosowną spłatę pieniężną, niemniej jednak w przypadku wysokiej kwoty zawsze istnieje obawa o realność spłaty takiego zobowiązania. Zwłaszcza gdyby Sąd rozłożył płatność na raty, a teoretycznie może to zrobić i to nawet na 10 lat.
„Niewątpliwie podział fizyczny jest najbardziej sprawiedliwy z punktu widzenia indywidualnych interesów byłych małżonków, gdyż każde z nich jest traktowane przy tym podziale w sposób jednakowy, a ponadto każde otrzymuje w naturze część tego, co stanowiło jego własność przed podziałem. Fizyczny podział jest pożądany także z tego względu, że nie prowadzi do zasądzenia wysokich, często nierealnych spłat” (postanowienie Sądu Najwyższego z 26 kwietnia 1999 r., I CKN 1123/97)
Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą Sąd powinien więc dążyć do podziału fizycznego rzeczy, jeśli tylko jest to możliwe. Oczywiście w przypadku nieruchomości istotne znaczenie będą miały opinie biegłych specjalistów ds. budownictwa i architektury, którzy często będą musieli odpowiedzieć na pytanie czy podział fizyczny konkretnej nieruchomości jest w ogóle możliwy i jakie byłyby koszty takiego rozwiązania. „Nowe” nieruchomości powinny być samodzielne, a część wspólna (np. klatka schodowa) powinna być ograniczona do minimum.
Może się okazać, że same strony postępowania nie będą zainteresowane podziałem fizycznym nieruchomości z uwagi na wysokie koszty adaptacyjne takiego przedsięwzięcia. Wtedy oczywiście Sąd najczęściej będzie rozważał wariant przyznania całej nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli ze spłatą na rzecz drugiego, a w razie braku i tej możliwości – sprzedaż w trybie przepisów procedury cywilnej.
W przypadku podziału majątku rozwiedzionych małżonków często pojawia się jeszcze wątek konfliktu osobistego współwłaścicieli. Czy taki konflikt może być przeszkodą dla powstania dwóch funkcjonujących obok siebie nieruchomości sąsiednich? Czy Sąd weźmie ten fakt pod uwagę dokonując zniesienia współwłasności i zaniecha z tego powodu podziału fizycznego nieruchomości? O tym dowiesz się z kolejnego wpisu na moim blogu.