Sytuacja z życia wzięta – posłuchajcie. Mąż wykorzystał brak zainteresowania sprawami majątkowymi ze strony żony i postanowił nabyć nieruchomość wyłącznie do swojego majątku osobistego. Środki na nabycie nieruchomości były w rzeczywistości wspólne (z wynagrodzenia za pracę), ale mąż w akcie notarialnym podał, że należą wyłącznie do jego majątku osobistego. Co zrobić i czy ta kwestia może być badana w postępowaniu o podział majątku małżonków?
Dodam jeszcze, że stroną umowy jako kupujący był tylko mąż i on podpisał akt notarialny, oświadczając jednocześnie, że przedmiot zakupu wejdzie w skład jego majątku osobistego. Na podstawie tego aktu notarialnego mąż dokonał następnie wpisu w księdze wieczystej tej nieruchomości, wskazując siebie jako jedynego jej właściciela.
Żona dowiedziała się o tym fakcie dopiero po upływie kilku lat od tej transakcji. Przez cały czas była przekonana, iż nabyta nieruchomość weszła w skład majątku wspólnego małżonków. Nigdy nie przypuszczała, że akt notarialny czy księga wieczysta mogą stanowić inaczej, bo miała pełne zaufanie do swojego męża. Życie potoczyło się jednak nieco inaczej niż sobie zaplanowali. Co zatem w takiej sytuacji powinna zrobić żona?
Pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym
Pomimo, iż żona niewątpliwie zaniedbała swoje interesy, to ma jeszcze szansę wybrnąć z tej trudnej sytuacji. Powinna złożyć powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. W takim postępowaniu przed Sądem dojdzie wówczas do weryfikacji z jakich środków została nabyta nieruchomość. Należy pamiętać o domniemaniu, które stanowi, że przedmioty nabyte przez małżonków w trakcie trwania małżeństwa wchodzą w skład ich majątku wspólnego.
Z kolei mąż – jeśli chciałby obronić się skutecznie w takim postępowaniu – powinien przedłożyć dowody, które świadczą o tym, że nieruchomość zgodnie z jego oświadczeniem została rzeczywiście nabyta za pieniądze pochodzące z jego majątku osobistego. Mogłyby to być np. dokumenty świadczące o tym, że te środki zostały pozyskane jeszcze przed zawarciem związku małżeńskiego albo że środki pochodzą ze spadku, darowizny, odszkodowania bądź z innego źródła decydującego o przynależności do majątku osobistego.
Jeśli mąż takich dowodów nie przedłoży albo będą one mało wiarygodne, to wówczas z pewnością szanse żony na pozytywne zakończenie sprawy będą realne. Może się bowiem okazać, że oświadczenie męża z aktu notarialnego mijało się z prawdą. Na podstawie tego aktu notarialnego został dokonany wpis w księdze wieczystej, a zatem w takich okolicznościach mogłoby dojść do korekty wpisu dokonanej przez Sąd, co znalazłoby swój wyraz w treści wyroku.
Co bardzo istotne z punktu widzenia żony – roszczenie o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym nie podlega przedawnieniu. Nie ma więc znaczenia, że transakcja miała miejsce kilka lat temu. Choć niewątpliwie należy się pośpieszyć z takim procesem, ponieważ właściciel wpisany w księdze wieczystej może sprzedać taką nieruchomość, a nabywca jest wówczas chroniony domniemaniem, że prawo wpisane w księdze wieczystej jest zgodne z rzeczywistym stanem prawnym.
Choćby z uwagi na to ostatnie zdanie, żona powinna w pozwie złożyć również wniosek o zabezpieczenie swojego roszczenia poprzez wpisanie do księgi wieczystej ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu dotyczącym uzgodnienia jej treści z rzeczywistym stanem. Takie zabezpieczenie, wpisane do księgi wieczystej, powinno skutecznie odstraszyć potencjalnych nabywców tej nieruchomości.
Usunięcie niezgodności z księgi wieczystej a podział majątku
Na koniec, pozostaje jeszcze kwestia relacji w/w powództwa do postępowania o podział majątku małżonków. Nie da się bowiem ukryć, że często interesy majątkowe małżonków znajdują swój finał właśnie w tym postępowaniu sądowym. Czy należy zatem złożyć odrębne powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym czy może to zagadnienie będzie rozpatrywane w postępowaniu o podział majątku? W odpowiedzi przywołam się na orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14.12.1981r, które pozostaje aktualne do dzisiaj:
„w toku postępowania o podział majątku wspólnego nie mogą być rozpoznawane spory o własność pomiędzy jednym z byłych małżonków i osobą trzecią. Rozstrzygnięcie zatem w postępowaniu o podział majątku wspólnego sporu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym może nastąpić tylko wtedy, gdy krąg osób występujących jako strony sporu pokrywa się z kręgiem uczestników postępowania o podział” (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 grudnia 1981 r., I CZ 101/81)
A zatem jeśli w księdze wieczystej wpisany jest wyłącznie małżonek (bez żadnych osób trzecich), to wówczas ta kwestia może być rozstrzygana w sprawie o podział majątku. Prawdopodobnie Sąd wyda wówczas postanowienie wstępne co do składu majątku wspólnego i określi czy ta nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego czy nie.
Jeśli natomiast w księdze wieczystej jest wpisany ktoś jeszcze oprócz małżonka, to wówczas należy wszcząć odrębny proces przeciwko wszystkim tym osobom. Sąd prowadzący sprawę o podział majątku może wówczas zawiesić postępowanie działowe aż do czasu rozstrzygnięcia kwestii własności nieruchomości w tym odrębnym postępowaniu. Niewątpliwie bowiem jego wynik ma wpływ na ustalenie składników majątku wspólnego, a zatem także na orzeczenie w sprawie o podział majątku.
Reasumując, dzięki mechanizmowi w postaci powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, możliwe jest podważenie nieprawdziwego oświadczenia jednej ze stron umowy, a więc warto z tego środka korzystać. Jak widać na gruncie prawa rodzinnego również jest to jak najbardziej możliwe.