To było burzliwe małżeństwo. Awantury, kłótnie i wreszcie finał w postaci rozwodu. Dochodzi do podziału majątku i okazuje się, że żadne z małżonków nie jest w stanie spłacić drugiego z jego udziału we wspólnej nieruchomości. Brak środków finansowych całkowicie uniemożliwia taką spłatę. Sprzedaż sądowa zwyczajnie się nie opłaca, bo mieszkanie zostanie wtedy oddane na pewno poniżej jego rynkowej wartości.
Pozostaje jeszcze oczywiście podział fizyczny, ale czy byli małżonkowie będą w stanie obok siebie normalnie funkcjonować jako sąsiedzi? Czy wydzielenie z jednego mieszkania dwóch samodzielnych jest możliwe przy ostrym konflikcie osobistym współwłaścicieli?
Ten problem naprawdę spędzał sen z powiek wielu sędziom. Raz Sąd orzekał tak, innym razem inaczej. Nawet Sąd Najwyższy nie mógł się zdecydować i tak naprawdę sam nie mam pewności czy już na pewno się zdecydował. Ale postaram się tutaj jakoś to uporządkować, żebyśmy się kompletnie nie zagubili.
Generalnie na początku Sąd Najwyższy stał na stanowisku, że nie byłoby dobrze, żeby awanturujący się małżonkowie zostali sąsiadami. Konflikt osobisty był więc okolicznością, która uzasadniała odmowę zniesienia współwłasności nieruchomości przez podział fizyczny. Mam tutaj na myśli podział polegający na ustanowieniu odrębnej własności lokali sąsiadujących ze sobą.
„Likwidacja węzła współwłasności w ten właśnie sposób uniemożliwia lub poważnie utrudnia codzienną koegzystencję, pozostawia bowiem właścicieli lokali w bezpośrednim sąsiedztwie na czas nieoznaczony, a praktycznie na stałe, zmuszając ich ponadto – wbrew woli – do uzgadniania różnych czynności oraz współpracy w zakresie zarządu” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 03.10.1980r., III CRN 126/80)
Minęło ponad dwadzieścia lat i Sąd Najwyższy postanowił nieco zmienić zdanie. Uznano, że podział fizyczny jest niedopuszczalny, jeśli jest sprzeczny ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, ale pod tym pojęciem nie może kryć się konflikt osobisty między współwłaścicielami.
„Społeczno-gospodarcze przeznaczenie rzeczy, o jakim mowa w art. 211 k.c., nie może być utożsamiane ani ze stosunkami osobistymi istniejącymi między współwłaścicielami, ani ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa własności (współwłasności). „Przeznaczenie”, o jakim mowa w wymienionym przepisie, dotyczy rzeczy, a więc „przedmiotu materialnego” (art. 45 k.c.), a zatem wynika bezpośrednio z jej charakteru, stanu technicznego oraz funkcji, jaką pełni w życiu człowieka oraz w jego działalności gospodarczej. W konsekwencji oznacza cel, jakiemu rzecz ma służyć.” (postanowienie Sądu Najwyższego z 21.04.2004r., III CK 448/2002).
Pod wpływem podobnych orzeczeń zaczęły kształtować się poglądy, że nie można zasłaniać się już argumentem, że: podział fizyczny rzeczy jest niemożliwy z uwagi na wzajemny stosunek stron i nieruchomości położone obok siebie mogłyby być źródłem konfliktów sąsiedzkich.
Tak naprawdę jednak powyższa kwestia nigdy nie została jednoznacznie przesądzona i cały czas można spotkać się z różnym orzecznictwem w tym zakresie. Jakie rozwiązanie wydaje się być najbardziej przekonujące?
Jak to zwykle bywa – prawda leży pewnie gdzieś po środku. A zatem najbardziej racjonalne wydaje się stanowisko pośrednie, które nie uznaje konfliktu pomiędzy współwłaścicielami za wystarczającą, samodzielną przesłankę odmowy zniesienia współwłasności przez podział fizyczny, ALE dopuszcza uwzględnienie takiego faktu jako jednego z elementów składających się na „całokształt okoliczności sprawy” (tak np. postanowienie SN z 02.02.2001 r., IV CKN 251/2000).
Konflikt małżonków a podział fizyczny nieruchomości
Oznacza, to że co do zasady nie możemy „zablokować” podziału fizycznego nieruchomości, powołując się wyłącznie na konflikt osobisty między małżonkami. Ale ta okoliczność może mieć znaczenie jako jedna z wielu przesłanek, przemawiając tym samym za innym sposobem zniesienia współwłasności np. przyznaniem nieruchomości wyłącznie jednemu z małżonków za spłatą na rzecz drugiego.
Takie rozwiązanie jest jednocześnie najbardziej elastycznym i pozwala stronom na szeroką argumentację. A dla prawników to zawsze dobra wiadomość i pole do popisu.