Umowa przedwstępna a podział majątku

Jeden z małżonków jeszcze przed ślubem zawarł umowę przedwstępną dotyczącą zakupu nieruchomości. Załatwienia związane z transakcją nieco się przedłużyły i do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości doszło już po ślubie. Czy tak kupiona nieruchomość wejdzie w skład majątku wspólnego małżonków?

Zaznaczę jeszcze, że stroną obu umów (przedwstępnej oraz przenoszącej własność) był wyłącznie jeden z małżonków. On też sfinansował zakup nieruchomości w przeważającej części z wcześniej odłożonych na konto środków stanowiących jego majątek osobisty.

Sytuacja prawna jest tutaj nieco skomplikowana, bo na pierwszy rzut oka do nabycia przedmiotu majątkowego dochodzi wieloetapowo, a nie w drodze jednego zdarzenia prawnego.  Zawarte zostały bowiem dwie umowy – jedna jeszcze przed zawarciem związku małżeńskiego, a druga już po powstaniu ustroju wspólności majątkowej. Która umowa będzie miała zatem kluczowe znaczenie?

Umowa przenosząca własność

Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego decydujące znaczenie ma tutaj data definitywnego nabycia prawa, a zatem umowy przenoszącej własność. Takie stanowisko znalazło się uzasadnieniu orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 8 września 2006r.:

Powszechnie przyjmuje się, że prawo nabyte w czasie trwania wspólności wchodzi do majątku wspólnego małżonków, a decydujące znaczenie ma data definitywnego nabycia prawa. Fakt, że jego nabycie następuje w wyniku i w związku ze zdarzeniami mającymi miejsce przed powstaniem wspólności majątkowej małżeńskiej, pozostaje bez znaczenia dla wejścia tego prawa do majątku wspólnego”. (postanowienie Sądu Najwyższego z 08.09.2006 r., II CSK 110/2006)

A zatem tak nabyta nieruchomość weszłaby w skład majątku wspólnego małżonków. Okoliczność, że jeden z małżonków w znacznej części sfinansował zakup nieruchomości nie jest jednak całkowicie bez znaczenia. Pojawiają się w doktrynie nawet poglądy, że gdyby nieruchomość została zakupiona w całości ze środków osobistych, to wówczas dochodzi do tzw. surogacji i wchodzi ona w całości do majątku osobistego w miejsce wydanych na nią środków pieniężnych. W praktyce może być jednak ciężko wykazać, że środki pochodziły w całości z majątku osobistego, choć oczywiście nie jest to niemożliwe.

Nakłady na majątek osobisty

W przypadku natomiast gdy dochodzi do wymieszania majątku wspólnego z osobistym tj. nieruchomość zostaje nabyta częściowo za pieniądze wspólne a częściowo osobiste jednego z małżonków, to wówczas zdaniem Sądu Najwyższego należy przyjąć, że wchodzi ona w skład majątku wspólnego małżonków. Jednak małżonek, który zainwestował swój kapitał osobisty w tę nieruchomość nie pozostaje całkowicie bezbronny. Przy podziale majątku może domagać się rozliczenia nakładu z majątku osobistego na majątek wspólny i wówczas może odzyskać połowę wpłaconych pieniędzy osobistych.

„Jeżeli środków należących do majątku odrębnego (obecnie osobistego) jednego z małżonków użyto na częściowe zaspokojenie ceny nabycia, a resztę tej ceny uiszczono z funduszy dorobkowych, to nabyty przedmiot stanowi majątek wspólny. Małżonek zaś, który na nabycie użył środków należących do jego majątku odrębnego (obecnie osobistego), mógłby tylko żądać ich zwrotu na podstawie art. 45 KRiO.” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17.05.1985 r. sygn. akt: III CRN 119/85)

Obecne rozwiązanie prawne i orzecznictwo Sądu Najwyższego chroni więc po części interes każdej strony. Z jeden strony mocno chroniony jest ustrój wspólności majątkowej, bo nabycie przedmiotu w trakcie trwania małżeństwa kwalifikuje ten przedmiot prawie zawsze jako wspólny. Z drugiej strony, środki osobiste zainwestowane w taki przedmiot przez jednego z małżonków mogą podlegać ostatecznemu rozliczeniu, co wydaje się być sprawiedliwym rozwiązaniem.

***

Kancelaria Adwokacka Maciej Rodacki, zakres usług: prawo rodzinne (rozwód, alimenty, podział majątku, władza rodzicielska, kontakty z dzieckiem, sprawy przeciwko nieletnim) oraz inne.

tel: 693 253 807

e-mail: kontakt@adwokatrodacki.pl

Podobne artykuły:

O mnie

Maciej Rodacki - adwokat

Jestem adwokatem Krakowskiej Izby Adwokackiej. Na blogu dzielę się z Wami moją wiedzą i doświadczeniem, a na co dzień pracując w swojej Kancelarii Adwokackiej, staram się pomagać ludziom w rozwiązywaniu ich problemów prawnych i życiowych. Mam otwartą głowę na nowe pomysły i zawsze staram się kierować przede wszystkim "ludzkim" podejściem do Klienta. W mojej praktyce zawodowej szczególne miejsce zajmuje prawo rodzinne.

Kontakt:
kontakt@adwokatrodacki.pl
693 253 807